전세 준 아파트가 에어비앤비로 둔갑해 있었습니다 - 집주인의 무단 전대 대응기

몇 년 전, 제가 전세로 내놓은 아파트에서 실제로 겪은 일입니다. 세입자와 연락이 잘 되지 않던 어느 날, 우연히 숙박 예약 앱에서 낯익은 우리 집 거실 사진을 발견하면서 모든 게 시작됐습니다.

이 글에서는 전세 세입자가 집주인 몰래 아파트에서 에어비앤비를 운영하다 발각됐을 때 실제로 벌어지는 일과, 조금은 서투르지만 집주인으로서 취할 수 있는 대응 방법을 처음부터 끝까지 전달해 드리려고 합니다.

 

내 전세 물건이 에어비앤비로 이용되고 있다면 - 이렇게 해보세요

 

 

이 글은 - 전세 준 아파트가 집주인 몰래 에어비앤비 단기 숙박업으로 운영되고 있는 상황을 마주친 집주인이 입주민 민원 제보부터 민법상 무단전대 법적 기준, 내용증명 발송, 미신고 숙박업 구청 확인, 부당이득 반환 청구 절차까지 임대인의 실제 대응 경험담을 바탕으로 전해드리려고 해요.

 

발견의 순간 - 에어비앤비 앱에서 마주친 내 아파트

 

계약하던 날에는 세상 순진해 보이던 젊은 부부. 나름 꼼꼼히 계약서를 살펴보는 듯 했었고 순진한 저희 부부는 새로운 세입자를 들일 수 있었습니다.

 

세입자가 바뀐 뒤 한동안 별탈 없이 지나가나 싶었는데, 어느 순간부터 전화나 문자에 답장이 뜸해졌었죠.

그러던 중 지인이 "이 아파트 사진 너네 집이랑 구조가 너무 똑같은데 확인해봐"라며 숙박 예약 앱 링크를 하나 보내줬습니다. 들어는 봤지만 실제로 이용해본 적이 없었던 '에어비엔비'라는 앱이었고, 그 날 처음 가입도 해봤습니다. 

링크를 클릭해보니 우리 집 거실 아트월과 베란다 밖 단지 전경이 그대로 찍힌 사진이 올라와 있었고, 후기란에는 외국인 관광객과 단기 투숙객들의 리뷰가 20건 넘게 쌓여 있었습니다.

전세 계약서 어디에도 '숙박업 운영 가능'이라는 조항은 없었고, 제 동의를 받은 적도 없었습니다. 처음엔 설마 싶었지만 등록된 아파트 동·호수 라인과 사진 속 주방 인테리어, 붙박이장 형태까지 확인하고 나니 확신이 들었습니다. 알고 보니 낯선 외부인들의 출입과 캐리어 소음으로 이미 해당 동 관리사무소에도 민원이 들어와 있던 상황이었습니다.

 

아파트 무단 에어비앤비, 법적으로는 어떤 문제인가

처음 겪는 일이라 당시에는 어찌할 줄 몰라 손에 땀이 다 나더군요. 다행히 일하면서 알게 된 법률자문 전문가에게 연락을 취할 수 있었고, 이 문제를 해결하기 위해 법률 자문을 받았습니다. 하루 반나절 정도 이야기를 나눴고 정리한 핵심은 크게 세 가지였습니다.

(1) 민법상 무단전대 - 계약 해지 사유

민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용·수익하게 할 수 없고, 이를 어기면 임대인은 계약을 즉시 해지할 수 있습니다. 에어비앤비 게스트에게 유상으로 아파트를 내주는 행위는 전형적인 '무단전대'에 해당합니다. 동의 없는 전대는 임대인에게 효력을 주장할 수 없으므로, 게스트가 머무는 것 자체가 집주인과의 관계에서는 불법점유가 됩니다.

(2) 공중위생관리법 및 공동주택관리법 위반

아파트 같은 공동주택에서 숙박업을 하려면 지자체에 '외국인관광 도시민박업' 등으로 정식 등록하거나 신고해야 합니다. 신고 없이 운영하면 공중위생관리법에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다.

특히 아파트는 오피스텔보다 주거 밀집도가 높아 '층간소음, 야간 캐리어 이동 소음, 외부인 출입에 따른 보안 문제' 등으로 이웃 민원이 크게 발생하며, 관리규약 위반 문제로까지 번지게 됩니다. 처벌 대상은 원칙적으로 영업을 한 세입자이지만, 집주인 입장에서도 자산 가치 하락과 입주민 분쟁을 막기 위해 즉각적인 조치가 필수적이었습니다.

(3) 부당이득 반환 및 손해배상 문제

세입자가 임대인의 아파트를 이용해 숙박 영업으로 얻은 수익은 계약상 목적을 벗어난 사용에서 나온 것이므로 부당이득 반환 청구 대상이 됩니다. 소송을 진행할 경우 예약 내역, 리뷰 개수, 1박당 평균 객단가를 근거로 부당이득액을 추산하여 청구할 수 있습니다.

 

아득했지만 정신줄 부여잡고 차근차근 대응하기

막상 상황을 마주하니 화부터 났지만, 감정적으로 대응하기보다 확실한 증거부터 확보했습니다. 제가 실제 진행한 순서는 다음과 같습니다.

 

• 증거 확보: 숙박 예약 앱의 매물 페이지 전체를 캡처하고, 등록된 사진, 후기 날짜, 리뷰 개수를 모두 저장했습니다. 관리사무소를 방문해 외부인 출입이나 소음 민원 접수 내역이 있는지도 확인했습니다.
• 내용증명 발송: 무단전대 사실을 특정하고, 즉시 영업 중단과 계약 해지 의사를 밝히는 내용증명을 세입자에게 발송했습니다. 계약 해지 통보는 구두보다 서면(내용증명)으로 남겨야 추후 법적 분쟁에서 절대적으로 유리합니다.
• 관할 구청 확인: 해당 아파트 주소지로 숙박업(도시민박업 등) 신고가 되어 있는지 관할 구청에 문의하여 미신고 불법 영업임을 재확인했습니다.
• 명도 및 손해배상 검토: 세입자가 자진 퇴거에 응하지 않을 경우를 대비해 명도소송과 부당이득반환청구를 준비했습니다. 

다행히 제 경우는 강력한 내용증명 발송 직후 세입자가 영업을 중단하고 합의 하에 이사비를 차감한 후 계약을 정돈하는 선에서 마무리됐습니다.

 

정신을 차리고 - 집주인이라면 계약 전·후에 반드시 챙겨야 할 것

이 일을 겪은 후부터는 계약 시 아래 사항을 빠짐없이 반영하고 있습니다.

 

• 특약사항에 명시: "임차인은 임대인의 서면 동의 없이 전대 또는 숙박업(에어비앤비 등 단기 숙박 플랫폼 포함) 영업을 할 수 없으며, 위반 시 즉시 계약을 해지하고 위약금을 지급한다"*는 특약을 계약서에 명시합니다.
• 관리사무소 및 이웃 소통: 아파트 관리비 내역이나 공과금이 갑자기 급증하는지 살피고, 관리사무소나 동대표를 통해 외부인 출입 관련 민원이 없는지 간접적으로 확인합니다.
• 숙박 플랫폼 정기 검색: 분기에 한 번 정도 아파트 단지명이나 특징적인 인테리어 키워드로 숙박 앱을 검색해 보는 습관을 가집니다.
• 동의 서면화: 단기 임대나 전대에 동의할 경우, 반드시 별도의 서면 동의서 작성과 함께 발생할 수 있는 아파트 관리비 책임 및 손해배상 조항을 명확히 해야 합니다.

 

법률 자문 대화에서 제가 여러번 물었던 질문이에요

Q1. 세입자가 에어비앤비로 번 수익을 전액 돌려받을 수 있나요?

A. 무단전대 사실이 입증되면 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 다만 실제 인정되는 금액은 예약 내역, 영업 기간, 단가 등 확보된 증거에 따라 달라지므로 법률 전문가와 상의하여 산정해야 합니다.

Q2. 아파트 입주민 민원 때문에 집주인에게도 법적 책임이 돌아오나요?

A. 미신고 숙박업 처벌 대상은 영업을 주도한 세입자입니다. 하지만 집주인이 무단 영업 사실을 알고도 방치했다면 방조 책임이나 관리 책임 논란에 휩싸일 수 있으므로, 인지한 즉시 내용증명 등으로 이의 제기를 해두어야 합니다.

Q3. 내용증명만 보내도 바로 내보낼 수 있나요?

A. 무단전대는 즉시 계약 해지 사유가 되지만, 세입자가 버틸 경우 강제 퇴거를 위해서는 명도소송 절차가 필요할 수 있습니다. 하지만 대부분의 경우강력한 내용증명과 형사 고발 가능성(공중위생관리법 위반)을 알리면 협의 퇴거로 이어집니다.

 

마음을 가라앉히고 차근차근 대응하세요

아파트는 여러 입주민이 함께 거주하는 공간인 만큼, 세입자의 무단 에어비앤비 영업은 집주인의 자산 가치뿐만 아니라 이웃과의 관계까지 위협하는 큰 문제로 이어질 수 있죠. 

만약 비슷한 상황에 처하셨다면 감정적인 다툼보다는 숙박 앱 화면 캡처, 관리사무소 민원 확인 등 증거 확보를 최우선으로 하시고 내용증명을 통해 법적 절차를 밟아가시길 바랍니다.

※ 본 글은 개인적인 경험을 바탕으로 작성된 정보 공유 목적의 콘텐츠이며, 법적 조언을 대신하지 않습니다. 실제 분쟁 시에는 반드시 변호사 등 법률 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.